深圳市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)民生實(shí)事辦理方案通知（深府辦[2009]77號(hào)）
深圳市人民政府辦公廳文件
深府辦【2009】77號(hào)
轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)民生實(shí)事辦理方案通知

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
        市國(guó)土房產(chǎn)局《推進(jìn)物業(yè)管理社區(qū)民生實(shí)事辦理方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予轉(zhuǎn)發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
 

推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)民生實(shí)事辦理方案
市國(guó)土房產(chǎn)局
（2009年6月16日）

        2009年市政府工作報(bào)告將推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)行社區(qū)列入十件民生實(shí)事之一，提出“特區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，特區(qū)外原農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%的工作目標(biāo)。”為認(rèn)真辦理此項(xiàng)民生實(shí)事，依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本工作方案。
        一、指導(dǎo)思想
        堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，在2006年以來老住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)上，市國(guó)土房產(chǎn)局加強(qiáng)協(xié)調(diào)指導(dǎo)，市有關(guān)部門密切配合，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)組織落實(shí)，各街道辦事處具體實(shí)施，強(qiáng)力推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作。
        二、工作目標(biāo)
        到2009年12月31日，實(shí)現(xiàn)特區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理全覆蓋，特區(qū)外原農(nóng)村社區(qū)住宅物業(yè)管理覆蓋率總體超過50%，其中寶安區(qū)引入物業(yè)管理的原農(nóng)村社區(qū)住宅區(qū)數(shù)量超過總體吧70%，龍崗區(qū)引入物業(yè)管理的原農(nóng)村住宅區(qū)數(shù)量超過總數(shù)的50%，光明新區(qū)引入物業(yè)管理的原農(nóng)村社區(qū)住宅區(qū)數(shù)量超過總數(shù)的30%。
        三、基本原則
        （一）政府政策扶持與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合原則。
    積極運(yùn)用政策措施，發(fā)揮政府對(duì)住宅區(qū)引入物業(yè)管理的引導(dǎo)和推動(dòng)作用；發(fā)揮市場(chǎng)的機(jī)制作用，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。
   （二）物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)與完善社區(qū)配套設(shè)施相結(jié)合原則。
        要結(jié)合城中村（舊村）消防安全治理、“固體強(qiáng)基“、同富裕工程等工作，整合資源、統(tǒng)籌安排，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)公共配套設(shè)施的整治、建設(shè)、為引入物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件。
   （三）業(yè)主自治域社區(qū)管理相結(jié)合原則。
        在堅(jiān)持業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)上，轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)工作站依法履行職責(zé)、加強(qiáng)指導(dǎo)。
   （四）鞏固提高與擴(kuò)大覆蓋面相結(jié)合原則。
        尚未引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要加快引入物業(yè)管理，已經(jīng)引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，鞏固已有工作成果。
   （五）過度措施域長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合原則。
        在采取過渡性扶持政策的同時(shí)，要加快建立物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)的長(zhǎng)效機(jī)制。
        四、工作內(nèi)容
        （一）明確范圍，抓好引入物業(yè)管理工作重點(diǎn)。
        此次推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作中的“住宅區(qū)”，根據(jù)原建設(shè)部相關(guān)范圍，是指以住宅為主，人口規(guī)模達(dá)到1000人或戶數(shù)達(dá)到300戶的居住圣湖聚居地；工作重點(diǎn)是知道和組織住宅區(qū)居民（業(yè)主）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者居民自行實(shí)施或聘請(qǐng)其他管理人實(shí)施物業(yè)管理。
        （二）因地制宜，靈活選取物業(yè)管理服務(wù)模式。
        在市、區(qū)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督下，有轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)工作站、居民委員會(huì)具體組織，按照專業(yè)化、市場(chǎng)化得要求因地制宜、多渠道、多途徑地選擇適合的物業(yè)服務(wù)模式。主要有以下幾種模式：
        1.“專業(yè)化”物業(yè)管理服務(wù)。依靠物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本能維持小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)作的住宅區(qū)，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的物業(yè)管理服務(wù)；
        2.“菜單式”物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)于有一定規(guī)模但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不足以支持專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，在下去街道辦事處的指導(dǎo)下，經(jīng)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)溝通協(xié)商，實(shí)行維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、維持公共秩序等位基本內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)；
        3.“守護(hù)崗式”物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)于規(guī)模太小、收費(fèi)無法維持物業(yè)服務(wù)基本運(yùn)作的住宅區(qū)，在轄區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下，實(shí)行業(yè)主自行守護(hù)的物業(yè)管理服務(wù)
        4.“掛靠式”物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)于前述第3種情況的住宅區(qū)，也可以掛靠到鄰近較大規(guī)模的住宅區(qū)，有鄰近住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)。
   （三）積極主動(dòng)，發(fā)揮基層組織在推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)中的作用。
        未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定制定，物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)可代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，選著合適的物業(yè)服務(wù)模式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照政府指導(dǎo)價(jià)商定、公示，并報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門和物價(jià)部門備案。寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
        五、組織領(lǐng)導(dǎo)和職責(zé)分工
    市物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)全市推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作地部署和指導(dǎo)，市物業(yè)管理委員會(huì)辦公室（市國(guó)土房產(chǎn)局）負(fù)責(zé)其日常工作。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)具體組織落實(shí)轄區(qū)內(nèi)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)行社區(qū)工作。市物業(yè)管理委員會(huì)各成員單位和其他相關(guān)單位根據(jù)職責(zé)分工給予支持和配合。具體分工如下：
        （一）格局政府及光明新區(qū)管委會(huì)職責(zé)。
        負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作地組織實(shí)施，包括編制本轄區(qū)內(nèi)無惡意管理進(jìn)社區(qū)工作計(jì)劃和方案并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)；辦理物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的臨時(shí)建筑審批手續(xù)；組織開展驗(yàn)收工作；采取長(zhǎng)效管理措施；督促各街道辦事處實(shí)行專人負(fù)責(zé)制，在社區(qū)工作站配備專門人員開展此項(xiàng)工作；做好居民宣傳教育工作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作中的具體問題；積極創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理模式，依據(jù)實(shí)際情況和大多數(shù)業(yè)主需求，研究確定物業(yè)管理的服務(wù)方式和內(nèi)容。
        （二）市有關(guān)部門和相關(guān)企業(yè)的職責(zé)。
        市國(guó)土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)和建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制工作；
        市發(fā)展改革局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌整合推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作地項(xiàng)目立項(xiàng)和資金安排計(jì)劃；
        市監(jiān)察局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作；
        市財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作地資金補(bǔ)助和政策扶持事宜；
        市建設(shè)局負(fù)責(zé)知道住宅區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的報(bào)建工作；
        市規(guī)劃局負(fù)責(zé)辦理住宅區(qū)內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建物業(yè)管理用房及配套設(shè)施涉及的規(guī)劃許可事項(xiàng)；
        市稅務(wù)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督住宅區(qū)供水、排水管網(wǎng)的檢修、維護(hù)和改造工作；
        市物價(jià)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)內(nèi)垃圾房、封閉式垃圾箱的整修補(bǔ)建工作，牽頭協(xié)調(diào)供電、電信、廣電、燃?xì)?、供水等企業(yè)開展住宅區(qū)的管網(wǎng)線路整治；
        市消防局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的檢修、維護(hù)和改造工作；
        市交警局負(fù)責(zé)辦理住宅區(qū)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可審批手續(xù)；
        供電、電信、廣電、燃?xì)狻⒐┧绕髽I(yè)負(fù)責(zé)指導(dǎo)或?qū)嵤┳≌瑓^(qū)內(nèi)電線、電話線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)夤艿?、自來水管道等設(shè)施設(shè)備的檢修、改裝、更新、調(diào)整與維護(hù)。
        六、資金補(bǔ)助和政策扶持
        各區(qū)政府及市光明新區(qū)管委會(huì)可對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作中接管住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理單位給予資金補(bǔ)助。具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)結(jié)合實(shí)際情況，參照我市老住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作有關(guān)政策確定。
        對(duì)補(bǔ)助期滿后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)仍有困難，難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作的住宅區(qū)，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)可繼續(xù)給予扶持，也可以政府購(gòu)買服務(wù)方式，將部門公共事務(wù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)有嘗承擔(dān)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)，逐步完成住宅區(qū)引入物業(yè)管理工作地市場(chǎng)化運(yùn)作，建立物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)的長(zhǎng)效機(jī)制。
        七、工作進(jìn)度安排
        根據(jù)確定的工作目標(biāo)和任務(wù)，分以下三個(gè)階段推進(jìn)全市物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作：
        （一）調(diào)研摸底階段（2009年3月1日 — 5月31日）。
        由市國(guó)土房產(chǎn)局協(xié)調(diào)各區(qū)物業(yè)管理主管部門擬定調(diào)研方案，對(duì)全市至今未引入物業(yè)管理的住宅區(qū)進(jìn)行全面調(diào)研，摸清情況。此項(xiàng)工作已完成。
        （二）推進(jìn)落實(shí)階段（2009年6月1日 — 10月31日）。
        1.宣傳動(dòng)員、落實(shí)責(zé)任。6月2日市政府召開辦理推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)民生實(shí)事部署動(dòng)員會(huì)議，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)要認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)、全面動(dòng)員。同時(shí)，廣泛開展宣傳工作，為推進(jìn)無惡意管理進(jìn)社區(qū)營(yíng)造良好的外部環(huán)境和輿論氛圍；
        2.加強(qiáng)培訓(xùn)、推廣經(jīng)驗(yàn)。市國(guó)土房產(chǎn)局牽頭組織，分層次、有計(jì)劃地展開物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，總結(jié)推廣住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作的成功經(jīng)驗(yàn)，提高物業(yè)管理工作人員和從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力；
        3.檢查督促、積極協(xié)調(diào)。市國(guó)土房產(chǎn)局要不定期深入各區(qū)、各街道檢查督促、及時(shí)掌握工作動(dòng)態(tài)，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)解決有光問題，確保工作順利推進(jìn)。
        （三）總結(jié)鞏固階段（2009年11月1日 — 12月31日）
        市國(guó)土房產(chǎn)局在匯總各區(qū)進(jìn)展情況的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作，形成書面報(bào)告報(bào)市政府。
        八、工作要求
    （一）高度重視，統(tǒng)一思想。
        推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)是市政府向市民莊嚴(yán)承諾的十件民生實(shí)事之一，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措。各區(qū)政府及市光明新區(qū)管委會(huì)、各街道辦事處、各職能部門要高度重視、密切配合、強(qiáng)力推進(jìn)。
        （二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)任務(wù)。
        各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)要制定詳細(xì)的工作方案，細(xì)化落實(shí)物業(yè)管理進(jìn)行社區(qū)的工作任務(wù)，責(zé)任主體和時(shí)間安排。對(duì)已引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加大監(jiān)管力度，提高服務(wù)水平，建立健全物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
        （三）加強(qiáng)指導(dǎo)，及時(shí)協(xié)調(diào)。
        市物業(yè)管理委員會(huì)每季度召開一次全市推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作會(huì)議，市國(guó)土房產(chǎn)局根據(jù)實(shí)際情況不定期召開會(huì)議，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、交流做法、解決問題、改進(jìn)工作。
        （四）加強(qiáng)監(jiān)督，落實(shí)責(zé)任。
        市監(jiān)察局要加強(qiáng)對(duì)辦理推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)民生實(shí)事工作地監(jiān)督檢查，對(duì)于工作推進(jìn)不力的單位和工作人員，按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)要將推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作納入街道辦事處年度考核工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格的檢查考核。
        （五）加強(qiáng)交流，及時(shí)推廣。
        對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，要及時(shí)總結(jié)推廣。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會(huì)每月將工作進(jìn)度報(bào)市國(guó)土房產(chǎn)局匯總，市國(guó)土房產(chǎn)局定期通報(bào)相關(guān)情況。